İstanbul’da Yaşamak: Bir Konut Krizi Portresi

TED Üniversitesi Uygulamalı Veri Bilimi Merkezi’nin yürüttüğü Sosyal Fayda İçin Veri Bilimi Programı kapsamında ortaya çıkardığımız “İstanbul’da Yaşamak: Bir Konut Krizi Portresi“ başlıklı çalışma, İstanbul’da kiralık konut sorununu merceğe alıyor. Ağustos 2021’de yayınladığımız “sahibinden.com’da Yaşanabilir Konut Aramak” başlıklı çalışmanın ikinci ayağını oluşturan bu araştırma kapsamında bir emlak arama uygulamasından 17.159 adet kiralık konut ilanına dair verinin çekilmesiyle üretilen web sitesi, kullanıcıların kendi yaşam koşullarına göre kriterleri farklılaştırmasına imkân tanıyor ve konutun niteliğine dair değişkenler arasında ilişki kurulmasını sağlıyor.

Bütçenize göre İstanbul’da yaşama ihtimalinizi bulun!

Web sitesi 4 bölümden oluşuyor. Birinci bölümde, seçilen kiralık konut ilanı arama kriterlerine göre bulunan konutların sayısı ve toplam kiralık konut ilanları içindeki yüzdesi gösteriliyor. Web sitesi açıldığında ekranda seçili olarak gelen kriterler, kullanıcının tercihine göre farklılaşabiliyor. Örneğin haneye giren toplam gelir değeri veya bina yaşı kriterleri azaltılıp çoğaltılarak konut ilan sayısı ve yüzdesi değişiyor.

Ekranda seçili olarak gelen arama kriterleri, yaşamaya elverişli konut hakkı kriterleri ışığında belirlendi. “Neden bu değişkeni kullandık?” açılır kutusu, her değişkenin nasıl eşleştirildiğini anlatıyor.[1] Bu bölümde en temel değişkenlerden biri haneye giren toplam gelir. Yaşamaya elverişli konut kriterlerine göre konuta ayrılan masrafın hane halkı gelirinin %30’unu aşmaması gerekiyor. Buradan yola çıkarak, ilgili alana yazılan toplam hane halkı gelirinin %30’u hesaplanarak bütçenizi zorlamayan kira bedeli bulunuyor. Böylece kiralık konut ilanları arasında kaç adet konutun bütçenize uygun olduğunu görebiliyorsunuz. Bunun yanında, bulunan konutların konumları da aşağıdaki haritada görülebiliyor. Yaşamaya elverişli konut kriterleri baz alınarak yapılan aramada yaşamaya elverişli konutların, tüm ilanların %0.19’u olduğu ortaya çıkıyor. Mart 2021’deki veriler ile yaptığımız ilk araştırmada %2 bulunan sonucun nasıl düştüğü görülüyor.

İstanbul’da kira ortalamaları

Web sitesinin ikinci bölümünde, belirlenen ilan kriterlerine göre İstanbul’un ilçeleri ve mahallelerindeki kira ortalamaları ortaya çıkıyor. Örneğin sadece 3+1 dairelerin tüm ilanlar içindeki sayısını ve bu dairelerin oluşturduğu kira ortalamalarını bulabilirsiniz. Yaşamaya elverişli konut kriterlerini baz alarak, kira değişkenini serbest bırakarak yaptığımız aramada, İstanbul’daki kiralık konut ilanlarının %43.3’ünün bu kriterleri karşıladığı ortaya çıktı. Yani hane bütçesi sınırsız olsa bile ısınma, metrekare, bina yaşı gibi temel değişkenler doğrultusunda yaşanabilir koşulları sağlayan konutlar tüm ilanların yarısından az. Aşağıdaki görselde ise hiçbir kriter olmaksızın 17.159 adet konut ilanının oluşturduğu kira ortalamaları görülebilir.

İstanbul’da ilçelere göre yaşamaya elverişli konutların kira ortalamalarının Mart, Ağustos, Ekim ayları arasındaki değişimlerini gösteren tabloyu incelemek için bu linke tıklayınız.

Değişkenlere göre fiyat analizi

Web sitesinin üçüncü bölümünde, seçili fiyat altındaki konutların kira ortalamasını iki değişkenin ilişkisinde gösteren bir tablo yer alıyor. Örneğin 10.000 TL kiranın altındaki konutlar üzerinden yapılacak analizde, bina yaşı ve oda sayısı seçildiğinde oluşan tabloda 0-4 yaş arası 1+1 dairelerin 31 yaş ve üzeri 2+1 dairelerin kira ortalamasıyla aynı olduğu ortaya çıkıyor. İlçe ile bina yaşı değişkeni sorgulandığında ise, Bayrampaşa’daki 0-4 yaş arası konutların kira ortalamasının Üsküdar’daki 21-25 yaş arası konutların kira ortalamasıyla aynı olduğu görülüyor.