İstanbul’da konut kirası fiyatlarının sürekli yükselişi, gündemden düşmeyen bir konu. Kamuoyunda yükselen şikâyetlerin aslında nasıl bir toplumsal adaletsizliğin yansıması olduğunu görmek için Sahibinden.com’daki kiralık konut piyasasını araştırdık.

Giriş

Bu araştırma, İstanbul’da insanlık onuruna yakışır, sağlıklı, güvenli- BM’nin oluşturduğu tanım ile- yaşamaya elverişli konutlara dair günümüzdeki tabloyu gözler önüne sermeyi amaçlıyor. MAD olarak konutun üretim biçimleri ve konutun anlamı üzerine daha önce çeşitli çalışmalarımız olmuştu. Bu araştırmayı yapmamıza vesile olan konu ise, 2019 Eylül ayında İstanbul’da yaşanan depremin yarattığı tedirginlikle ekibimizden birkaç kişinin ev arama sürecine girmesiydi. Bu arayışta gördük ki evin niteliğine dair bir tercih yapmamız gerek: Örneğin ışık alan, metrekaresi büyük bir ev için deprem riskli binalara veya merkezde yeni inşa edilmiş bir binada oturmak istiyorsak bütçemizi çok aşan evlere razı olmak gerekiyordu. Veya düşük fiyatlı bir evde oturmak istiyorsak merkezden uzaklaşmayı göze almak, günün 2-3 saatini yolda geçirmeye razı olmak gerekiyordu.

Peki gündelik yaşantımızdaki rutin sohbetlerin bir parçası hâline gelen, ekip içinde, kendi aramızda bireysel olarak yaşadığımız konut kaygısı münferit miydi, sadece bize özgü müydü? Öyle olmadığını göstermek, bireyin omzuna yüklenen konut sorununun aslında toplumsal bir sorun olduğu ortaya koyabilmek, temel bir insan hakkına erişimin nasıl engellendiğini görmek için bu araştırmaya giriştik. İstanbul’daki kiralık ev ilanlarının fiyatları ve nitelikleri üzerinden bir okuma sunmayı amaçladık. İstanbul’da konut stokunun niteliğini ve ne kadarının yaşamaya elverişli olduğunu görmeye çalıştık.

Bu araştırmayı oluşturmamızın bir başka motivasyonu da geçtiğimiz yıl yaptığımız “Nasıl Evlerde Kalıyoruz?” başlıklı kısa ankete gelen cevaplarla ortaya çıkan tabloydu. Pandemide evlerde daha sık vakit geçiren gruplar için mekânın niteliği daha da sorgulanabilir oldu. Diğer yandan depreme karşı güvensiz bir şehirde, riskli yapılarda oturanlar için evde kalmak zorunda olmak da başka bir handikap oluşturdu. Ankete verilen cevaplara baktığımızda kiracılığın güvensiz koşullarının yarattığı tedirginlik, deprem korkusu, evin yetersiz, sağlıksız mekânsal koşullarının oluşturduğu rahatsızlık gibi birçok konu ortaya çıktı.

Araştırmanın sınırları

  • Türkiye’de emlak arama sitelerinden en sık kullanılanlardan biri olan Sahibinden.com’dan aldığımız veriler üzerine çalışmayı yürüttük. İlanların dakika dakika güncelleniyor olması doğrudan veriye dair bir çalışma yapmayı zorlaştırdı. Bir gün eriştiğimiz ilan ertesi gün yayından kalkıyordu. Bu sebeple bu araştırma 15 Mart 2021 tarihinde topladığımız verilere dayanıyor. 
  • Satılık ilanlarını değil kiralık ilanlarını baz aldık. Çünkü hane geliri ve gideri arasında kolay bir ilişki kurabilmeyi sağlıyor. Böylece konutun ekonomisine dair hızlıca ölçülebilir bilgiye erişebiliyoruz. Fakat aidat gibi ciddi konut masraf kalemlerini değerlendirme imkânımız olmadı. Diğer yandan İstanbul’da kiracılığın dezavantajlı konumunun bu araştırma özelinde masaya yatırılması gerektiğini düşündüğümüz için de kiralık ilanlarına yöneldik.
  • İstanbulda yaşamaya elverişli konutu araştırmak için BM’nin tanımını baz aldık ve arama kriterlerimizi bunun üzerinden oluşturduk.
  • Elimizdeki verinin tüm İstanbul’un konut piyasasına dair net bilgi vermediği aşikâr. İstanbul’daki emlak firmalarının ilanlarına ve diğer emlak arama sitelerindeki ilanlara dair verimiz bulunmuyor. Dolayısıyla bu araştırma kısıtlı bir verinin okumasını sunuyor.

Yaşamaya elverişli konut nedir? 

İnsan Hakları Evrensel Bildirgesi’nde konut hakkı tanımlı bir insan hakkı olarak geçiyor. Bu hak “yaşamaya elverişli konut hakkı” olarak belirtiliyor. Yani aslında konut dediğimiz başımızı sokacağımız bir çatı demek değil; kapsayıcılığı ve herkesin erişimini vurgulayan 7 kriteri bulunuyor.

Sahibinden.com verileri İstanbul’da konuta dair ne anlatıyor?

Arama kriterlerimiz

Fiyat max: TÜİK 2019 verilerine göre yıllık ortalama hanehalkı kullanılabilir geliri 59 bin 873 TL. Bunu rakamı aylık gelir olarak hesaplayıp BM yaşamaya elverişli konut kriterlerine göre konut masraflarına ayrılan payın en fazla %30 olması gerektiği bilgisinden yola çıkarak sınırı 1500 olarak belirledik.

Metrekare: Oda sayısını bir kriter olarak belirlemeden konutun brüt metrekaresinin en az 80 metrekare olması gerektiğini düşündük. İmar Yönetmeliği’nde 1+1 bir evin en az net alanının yaklaşık 30 metrekare olması öngörülüyor. Bu ölçülerin nasıl bir yaşam standardını baz aldığını bilmiyoruz. Metrekare konusunda dünyada tanımlanmış bir standart yok, her ülkenin kendi yaşam koşullarına, kullanımlarına göre belli standartları var. Türkiye’ye baktığımızda yazılı bir kural olmamasına karşın uzmanların mutabık kaldığı ölçü iki kişi için en az 70-80 metrekarelik bir alan. Dolayısıyla İmar Yönetmeliği’nin öngördüğü en az metrekareyi değil gerçek yaşam ölçülerini dikkate aldık. Yeni dönemde inşa edilen, bir kişiye bile konforlu, sağlıklı yaşam alanı sunmaktan uzak olan 30-40 metrekarelik stüdyo daireleri elemek de böylece mümkün oldu.

Bina yaşı: Deprem güvenlikli yapı koşullarını tanımlayan 2008 yılında çıkmış yönetmeliği baz alarak 5-10 yaşa kadar olan binaları seçtik. Zemin sağlamlığını hesaba katmadık.

Bulunduğu kat: Zemin ve kotta bulunan daireleri dışarıda bırakıp 1-5 kat arasındaki daireleri kabul ettik. Zemin ve kotta bulunan daireleri elememizin sebebi, dairelerde karanlık odanın bulunduğu, yeterli havalandırma imkânının bulunmadığı varsayımıydı. 5 katla sınırlamamızın sebebi ise insan ölçeğindeki yapıların nasıl olması gerektiği üzerine çalışan mimar Jan Gehl’in önermesini kabul etmemizdi. Gehl’e göre 5. kattan yukarısında göz hizasından uzaklaşılıp, sokak seviyesinden kopuluyor. Bu da insan ölçeğindeki bir binanın özelliklerini karşılamıyor.

Isınma: Soba, klima gibi seçenekleri yeterli ve güvenli ısınma seçenekleri olmadığı için aramanın dışında bıraktık.

Balkonlu ilan: Pandemi döneminde en sık ihtiyaç duyulan mekânlardan biri evin içinde rahatça temiz hava alınabilecek balkon gibi açık alanlardı. Bu sebeple kriterlerimizde balkonlu ilanları göz önünde bulundurduk.

Boş daireler: Kiracılar üzerindeki en büyük kaygılardan biri her an evden çıkarılabilecek olma ihtimali. Kiracılık, özellikle cinsiyet eşitsizliği üzerinden, örneğin yalnız yaşayan kadınlar ve LGBTİ+’lar için rahatça bir baskı unsuru oluşturabiliyor. Başka kiracıları yerinden etme ihtimali bulunmayan evleri seçmek istedik ve bu sebeple yaşamaya elverişli konutu araştırırken filtrelerden birini boş daireler olarak belirledik.

Kriterler çoğaldıkça azalan evler

15 Mart’taki verilere göre Sahibinden.com’da İstanbul’da toplam 38.829 kiralık konut bulunuyor. Rakam yüksek görünse de arama filtrelerini teker teker seçtikçe bu rakam giderek düşüyor.

Kiralık ev sayısının kriterler eklendikçe azaldığını gösteren çizgisel grafik.

Filtrelerin eklenmesi ile azalan kiralık ilan sayısını gösteren grafik

Özellikle dramatik düşüşlerin yaşandığı eşik kriterler fiyat, metrekare ve bina yaşı. 

1500 fiyat limitini koyduğumuz anda ilan sayısı 8489’a düşüyor. Metrekare limitini koyduğumuzda 5181’e düşüyor. Bina yaşı limitini koyduğumuzda 1963’e düşüyor. Kat sayısı limitini koyduğumuzda 1222’ye, balkonlu ve boş daireleri seçtiğimizde ise 800’lere düşüyor.

İstanbulda’ki tüm kiralık ev ilanlarının ilçelere göre dağılımı

Sadece 1500 fiyat filtreli ilanların ilçelerdeki oranı

Yaşamaya elverişli konut kriterlerini sağlayan ilanların ilçeler içindeki oranı

Yaşamaya elverişli konut kriterlerini sağlayan ilanların İstanbul içindeki oranı

 

Yaşamaya elverişli konut ilanlarının ilçelere göre sayısı

  • İstanbul’da yaşamaya elverişli konut ilan sayısı tüm ilanların yaklaşık %2’si.
  • İstanbul genelinde yaşamaya elverişli konut ilanı sayısı en fazla olan 3 ilçe: Silivri, Sancaktepe, Pendik
  • İstanbul genelinde yaşamaya elverişli konut ilanı hiç bulunmayan ilçeler: Adalar, Bakırköy, Bayrampaşa, Esenler, Güngören, Sarıyer, Üsküdar, Zeytinburnu

Bu sonucun çıkmasının bir sebebi, Güngören, Bayrampaşa, Esenler, Üsküdar’da yeni bina sayısının çok az olması. Zeytinburnu ve Sarıyer’de ise yeni binada yer alan konutların fiyatları 1500 limitinin çok üzerinde seyrediyor.

Tüm kriterleri seçip fiyat filtresini serbest bıraktığımızda ortaya çıkan tabloda ise İstanbul’daki kiralık konut fiyatlarının merkez ilçelerde en yüksek olduğunu, çepere gidildikçe azaldığını görüyoruz.

  • İstanbul genelinde yaşamaya elverişli konutlarda fiyat ortalaması en düşük olan 3 ilçe: Çatalca, Arnavutköy ve Sultanbeyli
  • İstanbul genelinde yaşamaya elverişli konutlarda fiyat ortalaması en yüksek olan 3 ilçe: Beşiktaş, Sarıyer ve Bakırköy.

Bu tabloda dikkat çeken Bakırköy ve Zeytinburnu’ndaki fiyat ortalaması. Seçtiğimiz kriterleri karşılayan konutların büyük gayrimenkul projelerinde bulunduğunu gördük. Bu projelerdeki ve Florya, Yeşilköy gibi sahil bandındaki lüks konutların fiyatları buradaki ortalamayı yükseltti. Fakat bu yüksek fiyat ortalamaları, ilçelerin mahallelerindeki ortalama fiyatların farklılaşmadığı anlamına gelmiyor. Araştırma kapsamında ilçelerin tüm mahallelerindeki ilanların fiyat ortalamasını veremesek de örneğin Sarıyer’de kıyı hattı ile arka mahallelerdeki konutlar arasında ciddi farkların olduğunu söyleyebiliriz. Bunun yanı sıra, merkez ilçelerde önümüze çıkan 1000 TL civarı fiyatlardaki konut ilanlarının, oda ilanlarından oluştuğunu gördük.

Ulaşım senaryoları

Peki, yaşamaya elverişli konut ilanları çeperde yoğunlaşmışsa neden çeperde yaşamıyoruz? Öncelikle bunun bir sebebi hâlâ merkezdeki sosyal ve kültürel imkânların çepere göre daha cazip olması. Başka bir sebep ise çeper-merkez arasındaki mesafenin kat edilmesi uzun yolculuk sürelerine karşılık geliyor. Bunu anlayabilmek için iki ulaşım senaryosu oluşturduk. Birincisini Pendik’te yaşayıp Levent’e çalışmaya giden bir kişi üzerinden kurduk. 

google maps haritasında pendik'ten levent'e özel araç ve toplu taşıma ile olacak şekilde iki ayrı ulaşım rotasını gösteren görsel.

Çok basit şekilde Google Maps’te hesapladığımız tek yön yolculuk süreleri, toplu taşıma kullanımında 2 saate yakın, özel araç kullanımında ise 1-2 saat olarak çıktı. Toplu taşıma kullanımı en az 2 vasıta değiştirmeyi gerektiriyor.

Merkezden kopmak istemeyip çeperde çalışan bir kişi üzerinden kurduğumuz ikinci senaryoda ise tek yön yolculuk süresi toplu taşıma kullanımında yaklaşık 1 saat 20 dakika, özel araç kullanımında ise 30 dk-1 saat aralığında çıktı. Toplu taşıma kullanımı en az 2 vasıta değiştirmeyi gerektiriyor.

google maps haritasında kurtuluş'tan güneşli'ye özel araç ve toplu taşıma ile olacak şekilde iki ayrı ulaşım rotasını gösteren görsel.

Ödenebilirlik x konutun nitelikleri

Ödenebilirliği tek kriter olarak alıp 1500 TL limitle nerede, nasıl niteliklerde konutlar kiralanabildiğine bakmak için hem çeperden hem merkezden örnekler seçtik. Çeperdeki konutların fiyatlarının düşük olmasına rağmen niteliklerinin yüksek olduğunu, merkezdeki konutların ise fiyatlarının niteliklerine göre oldukça yüksek olduğunu gördük.

Bu araştırmada ortaya çıkan tabloyu nasıl yorumlamalı?

Konut masrafları hane gelirinin içinde gün geçtikçe daha büyük bir yer kaplıyor. En temel harcamalardan biri olan kira bedelinin İstanbul’un çeşitli bölgelerinde farklılaşmasının yanı sıra kentin genelinde yaşamaya elverişli konut şartlarını yerine getiren çok az konut bulunuyor. Dolayısıyla yüksek fiyatlı konutun nitelikli konuta denk düştüğünü söylemek mümkün değil. Özellikle son dönemde kentsel dönüşüm faaliyetleri kapsamında süren inşaatlara sıkça rastlasak da yeni binaların nitelikleri de yaşamaya elverişli konut kriterlerini karşılamaktan çok uzak. İstanbul’da beklenen deprem ve pandemi süreci konuta dair önceliklerimizi değiştirdi fakat yaşamaya elverişlilik niteliklerini sağlayan konuta erişim bir tercih değil haktır. Yani hem depreme karşı güvenli binada hem güneş alan ferah bir evde yaşamayı talep etmek bir hak talebidir. Dolayısıyla herkesin “bütçesine uygun” konuta razı olması gerektiği varsayımını sorgulayarak bütçemizin karşılayabileceği konutların yaşanabilir koşulları sağlaması gerektiğini gündeme getirmeliyiz. Bu konuda sadece merkezi hükümetin değil yerel yönetimlerin de müdahil olup çözümler geliştirmesi için çağrıyı büyütmek gerekir.

Mart 2021’den bugüne kadar olan değişimi göstereceğimiz, çalışmanın güncel versiyonu için takipte kalın. 

Araştırma ekibi: Bahar Bayhan, Deniz Öztürk, Selin Yazıcı, Sena Nur Gölcük, Yaşar Adnan Adanalı.